“이 집 사려면 대출이 얼마나 나올까?” 주택담보대출(주담대) 한도는 은행이 마음대로 정하는 것이 아니라, 크게 세 가지 기준에 의해 결정됩니다. 바로 LTV(담보), DSR(소득), 스트레스 DSR(금리 안전장치)입니다. 그리고 실제 한도는 이 셋 중 가장 작은 값으로 정해집니다.
① LTV — 담보가치가 정하는 한도
LTV(Loan To Value, 담보인정비율)는 주택 가격 대비 얼마까지 빌려줄 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
- 예: LTV 70%, 집값 10억 → 담보 기준 최대 7억까지 대출 가능
- 비율은 지역에 따라 다릅니다. 규제지역은 40%, 수도권 비규제·지방은 70%가 일반적입니다.
- 규제지역에는 LTV와 별개로 주담대 한도상한(예: 집값대별 상한)이 추가로 적용될 수 있어, 비율상 가능한 금액보다 더 줄어들 수 있습니다.
② DSR — 소득이 정하는 한도
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 “연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되는가”를 보는 지표입니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100
- 은행권은 보통 DSR 40% 이내로 규제합니다. 연소득 6,000만 원이면 연 원리금이 2,400만 원을 넘지 않는 선까지만 대출이 나옵니다.
- 기존에 신용대출·다른 대출이 있으면 그만큼 DSR 여력이 줄어 주담대 한도도 감소합니다.
- 같은 대출금이라도 만기가 길수록 연간 상환액이 줄어 DSR상 한도가 늘어납니다.
③ 스트레스 DSR — 금리 상승에 대비한 안전장치
변동금리 대출은 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커집니다. 이를 대비해 DSR을 계산할 때 실제 금리에 ‘스트레스(가산) 금리’를 더한 높은 금리로 원리금을 산정합니다. 그 결과 한도가 더 보수적으로 줄어듭니다.
- 스트레스 가산 폭은 정책에 따라 조정되며, 수도권·규제지역에 더 높게 적용되는 경향이 있습니다.
- 즉, 표면 금리가 낮아 보여도 한도 계산에는 더 높은 금리가 쓰인다는 점을 기억하세요.
실제 한도 = 세 값 중 ‘최솟값’
세 가지 기준으로 각각 한도를 계산한 뒤, 가장 작은 값이 최종 대출 한도가 됩니다.
| 제약 요인 | 한도가 여기서 걸렸다면 |
|---|---|
| LTV | 담보가치×비율이 한도 — 집값 대비 대출비율 규제가 결정 |
| DSR | 소득 대비 상환 부담이 한도 — 소득이 낮거나 기존 대출이 많을 때 |
| 한도상한 | 규제지역 주담대 상한 — 소득·담보와 무관하게 상한 초과 불가 |
대출 한도를 늘리는 현실적인 방법
- 소득 늘리기·합산 — 부부 합산 소득 인정 시 DSR 여력이 커집니다.
- 대출 만기 연장 — 30년 → 40년 등으로 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR상 한도가 증가합니다.
- 기존 대출 정리 — 신용대출 등을 미리 상환하면 DSR 여력이 회복됩니다.
- 규제·비규제 지역 확인 — 같은 예산이라도 지역에 따라 LTV·상한이 달라 실제 매수 가능 범위가 바뀝니다.
⚠️ LTV·DSR·스트레스 금리 기준과 규제지역 상한은 정부 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 본 글은 개념 이해용 참고 자료이며, 실제 한도는 은행·금융기관에서 반드시 확인하세요.
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