부동산 거래 세금 가이드: 취득세·양도세

부동산에는 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 각각 다른 세금이 붙습니다. 이 글에서는 매수·매도와 직접 관련된 취득세와 양도소득세를 중심으로, 개념과 절세 포인트를 정리합니다.

살 때 — 취득세

주택을 취득하면 취득가액을 기준으로 취득세를 냅니다. 여기에 지방교육세가 따라붙고, 전용 85㎡ 초과 주택에는 농어촌특별세가 추가됩니다.

세율을 좌우하는 3가지

• 주택 수 — 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.
• 가격 구간 — 1주택도 가격대에 따라 세율(대략 1~3%)이 달라집니다.
• 지역(조정대상지역 여부) — 규제지역에서 주택 수가 많으면 부담이 커집니다.

취득세는 잔금일(취득일) 기준으로 계산되어 잔금과 함께 납부해야 하므로, 반드시 필요현금에 포함해 준비해야 합니다.

팔 때 — 양도소득세

양도소득세(양도세)는 집을 팔아 얻은 ‘차익’에 대해 매기는 세금입니다. 즉, 판 가격이 아니라 양도차익이 과세 대상입니다.

꼭 알아야 할 절세 포인트

• 1세대 1주택 비과세 — 일정 보유(및 지역에 따라 거주) 요건을 충족한 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세됩니다. (12억 초과분은 과세)
• 장기보유특별공제 — 오래 보유·거주할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 세 부담을 줄여 줍니다.
• 보유·거주기간 — 요건 충족 여부에 따라 비과세·공제·세율이 크게 달라집니다.
• 다주택·조정지역 — 상황에 따라 중과세율이 적용될 수 있습니다.

가지고 있을 때 — 보유세(참고)

보유 기간에는 매년 재산세가, 일정 공시가격을 넘는 경우 종합부동산세(종부세)가 부과됩니다. 매수 자금 계획과는 별개지만, 보유 비용으로 함께 고려하는 것이 좋습니다.