전세·월세 자금 마련: 전세자금대출과 버팀목

전세·월세는 매수와 계산 구조가 다릅니다. 취득세·재산세가 없는 대신, 핵심은 보증금을 어떻게 마련하느냐입니다. 이 글에서는 은행 전세자금대출과 정책 버팀목 대출, 그리고 월세 지원 제도까지 전월세 자금의 전체 그림을 정리합니다.

1. 은행 전세자금대출 — 세 가지 한도의 최솟값

전세자금대출은 은행이 보증기관의 보증서를 담보로 내주는 대출입니다. 실제 한도는 아래 세 가지 중 가장 작은 값으로 정해집니다.

• ① 보증비율 — 보증금의 80% : 2025년 6·27 가계부채 대책으로 보증비율이 90%에서 80%로 축소되었습니다(2025.7.21 시행).
• ② 보증기관 한도상한 : 보증기관별로 절대 상한이 있습니다. HF(한국주택금융공사) 약 4억, HUG·SGI(서울보증)는 아파트 기준 최대 5억 수준입니다. 그래서 20억 전세라도 대출은 5억 안팎이 상한입니다.
• ③ 소득(DSR) : 무주택자는 전세대출 원금이 DSR에서 제외되어 이자상환분만 반영돼 소득 제약이 느슨합니다. 유주택자(1주택)는 수도권·규제지역에서 이자상환분이 DSR 40%에 반영되고, 2주택 이상은 규제지역 전세대출이 제한·불가합니다.

2. 정책 버팀목 전세자금대출 4종

주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행 대출보다 낮은 금리로 무주택 서민·청년·신혼·출산 가구를 지원합니다. 모두 보증금의 80% 이내 + 상품별 한도상한이 적용되고, 순자산 3.45억 이하·무주택 세대주가 공통 요건입니다.

3. 월세는 어떻게 지원받나요?

버팀목 등 정책대출은 보증금에 대한 대출이며, 매월 내는 월세는 다음 별도 제도로 지원합니다.

• 주거안정 월세대출 — 월세 자금을 매월 최대 60만원(2년 최대 1,440만원)까지 연 1.0~1.5%로 대출.
• 청년전용 보증부 월세대출 — 보증금(최대 4,500만) + 월세 월 최대 50만원.
• 청년 월세 한시 특별지원 — 대출이 아닌 현금 지원으로 월 최대 20만원 × 12개월.
• 주거급여 — 저소득 무주택 가구에 지역별 기준임대료 내 월세를 지원.

4. 전세보증금, 돌려받을 수 있나요?

대출만큼 중요한 것이 보증금 반환 위험입니다. 집값 대비 전세가가 높은 ‘깡통전세’를 피하고, 전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI) 가입 여부를 반드시 확인하세요. 계약 전 등기부등본의 선순위 채권·근저당도 점검이 필요합니다.

전월세 계약 전 체크리스트

• 내 소득·보유자금으로 받을 수 있는 전세자금대출 한도를 확인했나요?
• 버팀목 등 정책대출 자격(무주택·소득·순자산·나이)에 해당하나요?
• 월세라면 월 주거비(월세 + 이자)가 감당 가능한 수준인가요?
• 보증금 반환보증 가입과 선순위 채권을 확인했나요?